商品房买卖

房地产评估

2009年08月27日 21:22  来源:

房地产价格

房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价,在现今社会它通常用货币来表示惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付,例如以房产作价入股换取设备、技术等。
房地产价格特征:
1.
房地产价格受区位的影响较大。
2.
房地产价格实质上是房地产权益的价格
3.
房地产价格既有交换代价的价格,也有使用代价的租金。
4.
房地产价格是在长期从事考虑下形成的。
5.
房地产价格通常是个别形成,容易受交易者个别因素的影响。

房地产估价

房地产估价,是以房地产为估价对象,由专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用适宜的估价方法,在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点时的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

房地产估价方法

房地产估价的三大基本方法:比较法、成本法、收益法。

比较法

是将估价对象房地产与在估价时点近期已经发生过交易的类似房地产加以比较对照,对这些累死房地产的已知价格作适当的修正,得出估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
   
理论依据:替代原理。 
    
适用的条件和对象:比较法的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场等。
   
比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似的房地产的交易。

成本法

是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。用成本法取得的评估价格称为积算价格。
    
理论依据:生产费用价值论和替代原理
    
适用范围:成本法特别适用于那些既无收益又很少交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、政府办公楼、军队营房等公用、公益房地产,以及化学工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有特殊设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。

收益法

    是求取估价对象未来的净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。运用收益法求取的评估价格称为收益价格。
    
理论依据:预期原理,即未来收益的现在价值。
    
适用条件和对象:收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价,对于公用、公益类房地产的估价一般不适用。